數(shù)據(jù)是最具有說服力的例證。記者注意到，陜西省統(tǒng)計(jì)局日前公布的一組數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，陜西房地產(chǎn)市場高開低走，各地市商品房銷售分化。就銷售規(guī)�？�，西安占了全省近一半。但從增速看，銅川、商洛高位運(yùn)行，咸陽、渭南和延安回落幅度較大。

前三季度陜商品房銷售同比下降6.8%

據(jù)陜西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前三季度，全省商品房銷售面積2775.65萬㎡，同比下降6.8%，比上半年回落8.2個(gè)百分點(diǎn)，比全國低18.1個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均下降3.8%。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)是從二季度開始的。上半年結(jié)束時(shí)，陜西商品房銷售面積同比增長1.4%，比一季度回落52.3個(gè)百分點(diǎn)。今年1-8月，全省商品房銷售面積今年來首次轉(zhuǎn)負(fù)，同比下降0.2%;到了三季度末，陜西商品房銷售面積同比下降6.8%，降幅擴(kuò)大。

陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任李玲燕認(rèn)為，陜西商品房銷量下降，主要受西安市場降溫影響，近幾年西安商品房銷售面積占全省比重約40%-50%。

省統(tǒng)計(jì)局亦提到：今年以來隨著房地產(chǎn)金融政策收緊，西安調(diào)控不斷升級，陜西房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)中有降。1-9月，商品房銷售面積下降速度成為近一年低點(diǎn)。

住宅銷售是房地產(chǎn)交易里占比最大一類，銷量亦減速。前三季度，陜西住宅銷售面積2520.21㎡，同比下降3%。目前，住宅銷量占全省商品房市場的90.8%。

今年以來，房產(chǎn)銷售面積下降，住宅銷售占市場比重卻持續(xù)上升。對此，美好生活文商旅研究院院長夏強(qiáng)表示，這與開發(fā)偏好有關(guān)。首先，今年商辦項(xiàng)目供給不足，部分還存在停滯;其次，住宅銷售回籠資金較好，因到位資金遭遇挑戰(zhàn)，房企對住宅市場更加看重。

各地商品房銷售分化

咸陽、渭南、延安回落幅度大

全省市場整體回調(diào)，各地市的市場表現(xiàn)如何?統(tǒng)計(jì)顯示，全省商品房銷售分化明顯，銅川、商洛商品房銷售面積增速高位運(yùn)行且保持增長趨勢，咸陽、渭南和延安回落幅度較大。

需要注意的是，去年前三季度，走出疫情帶來的歷史低點(diǎn)后，全省曾有8個(gè)地市商品房銷售提速。在此基礎(chǔ)上，今年部分地市銷售回落，不算意外。

若具體到城市，今年前三季度，商洛、銅川銷售面積增長仍超過70%。

一位行業(yè)人士認(rèn)為，銅川、商洛商品房銷量，原有基數(shù)不高，所以今年出現(xiàn)高位運(yùn)行態(tài)勢。2020年全年，兩地銷售面積均未超過100萬㎡。而城鎮(zhèn)化進(jìn)程，對商洛等地樓市形成一定推動(dòng)。

李玲燕認(rèn)為，銅川、商洛商品房銷售走高，受到了供應(yīng)節(jié)奏影響。例如，去年銅川樓市供應(yīng)短缺，今年供應(yīng)相對充足，引發(fā)市場交易的階段波動(dòng)，“同理，咸陽等地銷售增速回落，也存在供應(yīng)節(jié)奏問題，去年咸陽樓市供應(yīng)井噴，今年相對‘縮量’�！�

陜西10個(gè)地市里，咸陽、渭南商品房銷售規(guī)模較大，今年前三季度均已超過200萬㎡。但高增長不可能一直持續(xù)。與一季度、上半年相比，兩地增速都在三季度出現(xiàn)下滑。另一“回落幅度較大”城市——延安，1-9月商品房銷售面積同比下降32%。

市場降速也加劇了競爭。上周四，記者來到咸陽一樓盤銷售項(xiàng)目處，銷售人員表示，最近客戶減少，尤其是投資客少了。一走出售樓部，附近樓盤發(fā)單人員湊了上來：“看房嗎?拿宣傳單有優(yōu)惠�！�

上述行業(yè)人士稱，此前樓市上行，西安購房需求外溢，帶動(dòng)了咸陽等地房產(chǎn)銷售火爆。但近一年市場上漲，透支了購買力。樓市降溫，又進(jìn)一步導(dǎo)致預(yù)期扭轉(zhuǎn)。

西安商品房銷售下降

平銷成為常態(tài)

西安商品房銷量，曾長期占據(jù)全省市場六成以上份額。

不過，近幾年受供應(yīng)不足影響，西安商品房銷量增速下降，占全省市場比重降低。

今年1-9月，西安商品房銷售1306.46 萬㎡，同比下降24.5%，占全省比重約47.07%。

剛過去的“金九銀十”，名不符實(shí)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年9-10月，西安有54個(gè)樓盤意向登記，其中28個(gè)樓盤需要搖號，26個(gè)轉(zhuǎn)入平銷，搖號與流搖基本持平。這兩個(gè)月共有60多個(gè)項(xiàng)目開盤，整體開盤銷售率約60%，遠(yuǎn)不及上半年常見的90%左右，平銷成為常態(tài)。

外界認(rèn)為，登記熱度下降，主要還是市場轉(zhuǎn)向：一是調(diào)控升級后，部分購買力失去“房票”;二是預(yù)期變化，原先盲目跟從的購房者轉(zhuǎn)而觀望。

8.30新政后，西安限購擴(kuò)大到灃東全域，灃西涉及馬王街道、高橋街道。一如2019年限購后樓市驟降的臨潼，今年10月底，灃東一樓盤上線40套房源，結(jié)果“零核驗(yàn)”。

樓市冷暖，還與供需關(guān)系有關(guān)。李玲燕提到，西安商品住宅已有5年左右供應(yīng)不足。今年因調(diào)控收緊、全運(yùn)會前施工控制、價(jià)格公示變更等，房企推盤一度放緩。其中，價(jià)格公示經(jīng)歷數(shù)次調(diào)整，近期正出現(xiàn)新的變化：集中公示、扎堆登記，成為主流。

上周五，記者在西安雁塔區(qū)一個(gè)正在意向登記的樓盤看到，登記的消費(fèi)者不少，人氣尚可。但11月初，雁塔區(qū)已有5個(gè)項(xiàng)目公示價(jià)格，這意味著，區(qū)域內(nèi)需求可能被分流。

看房后的實(shí)際成交，則不確定。近一年多，西安市場改善產(chǎn)品集中涌現(xiàn)。然而，換房需求、投資需求與調(diào)控方向并不匹配。同時(shí)，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺，房產(chǎn)流動(dòng)性已然打折。

全省商品房待售套數(shù)約為5.64萬套

實(shí)際上，從反映樓市走向的另一指標(biāo)——房地產(chǎn)投資情況，也能看出省內(nèi)市場變化。

今年前三季度，陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資3244.62億元，同比增長4.7%，比上半年回落7.2個(gè)百分點(diǎn)。各地市中，除了榆林、楊凌示范區(qū)投資增速比上半年提高，其余9個(gè)城市均出現(xiàn)回落。其中，延安、安康兩地回落幅度較大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資是在一定時(shí)期內(nèi)，各類房企和建設(shè)單位統(tǒng)一開發(fā)的包括統(tǒng)代建、拆遷還建的房屋建筑物和配套服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)工程的投資完成額。

在西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁看來，房地產(chǎn)開發(fā)投資與地方招商引資相關(guān)，也反映出行業(yè)擴(kuò)張意愿。今年市場熱度下降，加上“三線四檔”影響，不少房企傾向于收縮戰(zhàn)線，這必然導(dǎo)致城市房地產(chǎn)投資增速，尤其是三四線城市的增速回落。

除了房地產(chǎn)投資增速回落，省統(tǒng)計(jì)局還提到，今年1-9月，全省房屋施工面積速度減緩，尤其是新開工面積回落。此外，房企購地速度也在下降。1-9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積136.18萬平方米，同比下降40.2%，降幅比上半年擴(kuò)大38.7個(gè)百分點(diǎn)，

一般來說，房屋施工及竣工速度減緩，會導(dǎo)致待售商品房減少。截至9月末，陜西商品房待售面積563.94萬平方米，同比下降10%。按每套100㎡計(jì)，相當(dāng)于5.64萬套房子待售。

三四線樓市銷售放緩庫存增加

今年以來，面對日益火爆的樓市，全國各地監(jiān)管層罕見地持續(xù)打出組合拳，截至10月中旬，年內(nèi)累計(jì)調(diào)控次數(shù)已超過500次。政策高壓之下，多地樓市寒意瑟瑟。

當(dāng)一眾大城市的樓市轉(zhuǎn)冷，中小城市的前景就更不被看好了。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至今年9月末，全國百城商品住宅庫存量已突破6億㎡，去化周期漲到14.92個(gè)月，明顯高于2020年同期水平。部分三四線城市去庫存周期拉長，房企銷售壓力驟增。

其中，部分三四線城市面臨的去庫周期延長，房企銷售壓力進(jìn)一步增加。北海、肇慶、煙臺、衡陽、淄博等基本面缺乏足夠支撐的三四線城市，消化周期高達(dá)30個(gè)月以上。

朱郁認(rèn)為，樓市已進(jìn)入調(diào)整期，不同城市間因內(nèi)生需求差異將導(dǎo)致明顯分化。以陜西省內(nèi)市場看，西安熱度下降，價(jià)高難賣的項(xiàng)目，打折情況會愈發(fā)明顯。而省內(nèi)部分地市，有的此前因城鎮(zhèn)化獲益，還有的承接了西安外溢需求，但因市場預(yù)期回落，或面臨一定挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)市場的走勢，宏觀層面受到政策影響。微觀層面，則反映出一個(gè)城市人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、購買力、供需等多重資源關(guān)系。隨著調(diào)控政策的不斷實(shí)施和相關(guān)財(cái)稅政策的推進(jìn)，房子終將回歸其居住本質(zhì)。

記者 查京京

編輯：慕瑜