繼2019年6月20日新政之后，西安樓市調(diào)控再次升級(jí)！12月1日凌晨2點(diǎn)對(duì)外發(fā)布，2020年最后一個(gè)月的第一天，時(shí)間點(diǎn)確實(shí)耐人尋味。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局、西安市住房公積金管理中心以及西安市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控》的通知（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）（市建發(fā)[2020]143號(hào)）。西安此次調(diào)控政策從商品房預(yù)售管理、二套房首付比例、預(yù)售資金監(jiān)管等方面都做出了詳細(xì)規(guī)定。

1、全面提高第二套住房首付比例。在西安“全市”（含西咸新區(qū)）范圍內(nèi)，購(gòu)買第二套商品住房的貸款首付比例：最低40%，最高70%！

按照在西安的現(xiàn)有住房面積及再購(gòu)住房面積來差異化體現(xiàn)�？磮D說話：

2、提高預(yù)售證發(fā)放“門檻”。新項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售證，原則上總高在7層，要達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；總高在7層以上，須達(dá)到地面規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得低于7層；

3、購(gòu)房資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶。要求房企、購(gòu)房人及相關(guān)貸款銀行，將購(gòu)房款進(jìn)入專用監(jiān)管賬戶，不得進(jìn)入其它賬戶或擅自挪用。違規(guī)將被處罰；

這兩點(diǎn)的管控加強(qiáng)，將有助于防范房企因?yàn)橘Y金方面出問題或者被挪用，而導(dǎo)致在建項(xiàng)目停滯或爛尾情況的出現(xiàn)。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控統(tǒng)籌管理。各區(qū)縣和開發(fā)區(qū)（含西咸新區(qū)）要落實(shí)主體責(zé)任，加強(qiáng)轄區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和調(diào)控，多措并舉穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

對(duì)未實(shí)施限購(gòu)政策的高陵、鄠邑等區(qū)縣及西咸新區(qū)部分區(qū)域，也提出要求：密切關(guān)注市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，保障自住需求，抑制投資投機(jī)行為，穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展。

西安市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處申辰在接受媒體采訪時(shí)也表示《通知》出臺(tái)的初衷：主要是考慮從今年六月以來，西安市的房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅以及購(gòu)房的人數(shù)都有所擴(kuò)大，出臺(tái)政策的主要目的是保障西安市居民的自主需求，抑制投資投機(jī)的炒作行為。

某樓盤置業(yè)顧問表示：“我有個(gè)客戶買二套房，原本首付40%，現(xiàn)在新政一出來他的首付比例調(diào)整到60%，本來首付60萬現(xiàn)在變成90萬，客戶直接就說：我不買了，原本的首付我們就很吃力現(xiàn)在再往上提我們根本買不了，我放棄。”

影響了誰——銀行？

西安某銀行房貸經(jīng)理說：“我認(rèn)為《通知》對(duì)銀行影響不會(huì)很大，雖然銀行主要利潤(rùn)點(diǎn)來源于貸款而非存款，但是房貸只是銀行貸款的一小部分，其實(shí)調(diào)高對(duì)開發(fā)商應(yīng)該影響是最大的。實(shí)際上，西安市場(chǎng)在年底有貸款額度的銀行不是特別多，11月已經(jīng)明顯看到貸款額度在減少，那么12月也將進(jìn)一步萎縮，同時(shí)政策在年末這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)，政府對(duì)于調(diào)控的決心還是比較大的�！�

影響了誰——購(gòu)房者？分情況看！

1、幾乎無影響：無房或有一套90㎡以下的住房，買第一套首付30%、第二套首付40%（144㎡首付50%）。

除了買144㎡以上戶型首付比例較高外，其它情況的首付，也是目前普遍執(zhí)行的比例，不受本次首付調(diào)整的影響。這也是《通知》在一定程度上保護(hù)了剛需自住的購(gòu)買群體。

2、比較有影響：已有一套房且面積在90-144㎡，如果再買第二套住房，面積在144㎡以下，首付50%；面積在144㎡以上，首付則要60%，相當(dāng)于原本的首付和貸款如今做了對(duì)調(diào)！

3、有較大影響：已有一套住房面積在144㎡以上，再買一套90-144㎡的住房，首付60%；買144㎡以上，首付要70%。這和全款幾乎沒有差異！

影響了誰——供應(yīng)端？

某剛需型供應(yīng)端銷售經(jīng)理表示：“我們項(xiàng)目是搖號(hào)開盤，影響不是特別大，因?yàn)槎ㄎ粍傂杵�改善，所以至少一半還都是剛需家庭，剩下50%的普通家庭，受影響的差不多占到三分之一。不過這兩天話題熱度很高，客戶到售樓部基本都會(huì)問到新出臺(tái)的政策�！�

剛改型供應(yīng)端銷售主管說：“這個(gè)政策剛推行，具體影響有多大這個(gè)問題，就像天氣預(yù)報(bào)說明天有雪，但是具體多冷，我還沒有感受到，但多多少少肯定是有影響的。第一、成交周期肯定會(huì)變長(zhǎng)；第二、近半年成交量可能會(huì)下降，購(gòu)房者的資金需要籌備，賣掉第一套房子才能和之前的首付比例一樣，所以賣房子也需要時(shí)間周期，所以二手房源量可能會(huì)增多，但是總體成交量或許會(huì)下降；第三、可能會(huì)促進(jìn)非限購(gòu)區(qū)域的房源銷售。同時(shí)，高層要蓋到7層以上才能拿預(yù)售證，房源出現(xiàn)暫時(shí)短缺都是有可能的，但是現(xiàn)在拿地成本已經(jīng)很高了，所以房?jī)r(jià)下降的可能性不大，但是業(yè)績(jī)不好的開發(fā)商也會(huì)考慮使用首付分期的手段來促進(jìn)銷售。”

純改善供應(yīng)端品牌經(jīng)理認(rèn)為：“影響不是很大，我們項(xiàng)目大部分是190㎡、230㎡、240㎡，190㎡總價(jià)在400萬以上，首付40%是160多萬，首付50%-60%相差不了多少，房?jī)r(jià)還是根據(jù)市場(chǎng)的浮動(dòng)來變化。我們已經(jīng)完成了2020年的銷售任務(wù)，所以不會(huì)做降價(jià)促銷，但是各房企年底任務(wù)能否完成，標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，倘若完不成任務(wù)，會(huì)做‘價(jià)格包裝’，算下來其實(shí)不會(huì)優(yōu)惠多少�！�

《通知》對(duì)購(gòu)房者影響程度：剛改型>純改型>剛需型

陶女士三年前在大華公園世家貸款購(gòu)買了200㎡的獨(dú)棟，現(xiàn)在準(zhǔn)備重新購(gòu)買大平層。陶女士表示原本想首付50%，剩下50%貸款，這樣留一部分錢還可以做裝修，但是《通知》出臺(tái)后，現(xiàn)在計(jì)劃一把付清房款，因?yàn)?0%的貸款，還得給銀行利息，不劃算。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗：

西安連續(xù)55個(gè)月房?jī)r(jià)上漲，因此新出臺(tái)的調(diào)控政策是城市政府應(yīng)有的職責(zé)所在，十八大以來房地產(chǎn)調(diào)控政策和以前顯著不同就體現(xiàn)在因城施策。中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)，房子是用來住的，不是用來炒的。

同時(shí)《通知》也是在保護(hù)真正需要住房改善的年輕人和家庭，限制投資打擊投機(jī)行為。國(guó)家通過政策，保證每個(gè)人都有房可住，買得起房人群可以選擇商品房，買不起的可以選擇共有產(chǎn)權(quán)房或公共租賃住房。

根據(jù)目前房?jī)r(jià)均價(jià)水平，已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭，二套房再次購(gòu)買144平方米以上的，大多數(shù)非剛需。因此，這次樓市政策極具針對(duì)性。實(shí)施差別化信貸政策，通過降低杠桿實(shí)現(xiàn)的有效抑制部分高收入購(gòu)買二套房的預(yù)期。平衡供需矛盾，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

其次，《通知》也在一定程度上防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房企而言，土拍和新盤的定位或許會(huì)發(fā)生改變。房企現(xiàn)有戶型面積已無法更改，且大面積段戶型為主、價(jià)格較高的項(xiàng)目，客戶量會(huì)銳減。如果企業(yè)為了沖業(yè)績(jī)，或會(huì)“價(jià)格包裝”，參考淘寶雙十一的定價(jià)或許會(huì)明白一二；對(duì)于一些已拿地但地價(jià)比較高的項(xiàng)目，在考慮中小面積段戶型偏多時(shí)，在配置和價(jià)格上依然會(huì)高一些，這意味著剛需剛改產(chǎn)品的價(jià)格還會(huì)漲。

在房企遭遇“三個(gè)紅線”、首付比例最高提升至70%的情況下，剛需置業(yè)者需要考慮樓盤是否會(huì)有降標(biāo)的可能，同時(shí)資金實(shí)力不足或有過“前科”的房企是否值得跟隨，考慮清楚后，謹(jǐn)慎入手！

陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)：

之所以出臺(tái)《通知》，是因?yàn)榻衲晡靼卜康禺a(chǎn)總規(guī)模相比去年有減少，土地、投資規(guī)模、銷售水平等都不如去年，但是從房?jī)r(jià)上漲指數(shù)和市場(chǎng)火爆指數(shù)來看，目前西安還是“名列前茅”。

二套房目前市場(chǎng)投資因素比較大，違背房住不炒的主基調(diào)。所以《通知》的出臺(tái)喻意明顯：穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，避免市場(chǎng)和房?jī)r(jià)失控，從經(jīng)濟(jì)杠桿、房貸等來控制市場(chǎng)熱度。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在今后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還是要發(fā)揮重要作用，不能過度打壓，廣大消費(fèi)者也不要誤判，房地產(chǎn)在十年內(nèi)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，希望政府也照顧到不同需求的購(gòu)買群體。我們的出發(fā)點(diǎn)是希望市場(chǎng)回到健康的軌道，而非冷冷清清。

編輯：慕瑜