12月1日，一篇《重磅！二套房首付比例最高提至70% 西安房地產(chǎn)市場調(diào)控又加碼》文章在朋友圈傳開了，文章稱：“二套房的首付最高提至70%”。

引來不少市民驚呼，如果說西安人購買總價200萬的第二套房，首付款將比此前多出60萬。真的是這樣的嗎？

12月1日凌晨，西安市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。

西安房價連漲55個月，且二手房成交價上漲

11月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年10月西安房價呈現(xiàn)新房、二手房雙漲的情況。

國家統(tǒng)計局發(fā)布2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

是的，西安房價又漲了！目前，西安新房已經(jīng)連續(xù)55個月環(huán)比指數(shù)上漲！同2015年對比房價漲幅80.1%，為全國漲幅第一，遠(yuǎn)高于排名第二徐州6.8個百分點（徐州漲幅73.3%）。

值得注意的是，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2016年3月到2020年1月，西安新房房價環(huán)比連續(xù)上漲了47個月。而今年2月由于疫情影響商品房暫停交易，西安房價顯示零漲幅。3-10月的房價連續(xù)上漲，西安新房已上漲了整整4年零7個月。

而據(jù)統(tǒng)計局公布的10月70城數(shù)據(jù)顯示，鄭州、濟(jì)南、天津、青島都發(fā)生下滑，

鄭州、天津在第三季度就因為房價大跌更是頻上熱搜。也就是說，西安成了房價堅挺的獨苗！

資料圖。

那么，西安的“樓市”為什么會這么“火”？

從一個城市的角度來看，房價的決定因素有很多，大方向來看，城市基本面，也就是GDP總量，城市的潛在購買需求、住宅供應(yīng)、居民購買力幾個維度來決定。

從城市基本面上來說，西安的經(jīng)濟(jì)增長速度這幾年可以說很亮眼，據(jù)統(tǒng)計，西安前三季度GDP增速4.5%，是唯一增速破4的重點城市，在50強城市中位居第一。另外，作為關(guān)中平原城市群中唯一的國家中心城市，國際化大都市，六大網(wǎng)紅城市之一，西安的聚集效應(yīng)更加明顯，2019年常住人口就已經(jīng)突破千萬。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，更多人口的進(jìn)駐也帶來更多的購買力，這也是房價堅挺的有力支撐。

此外，在三年限售政策下，新房市場供應(yīng)端又少了波競爭者。二手房限售、新房限價這一套組合拳下來，催動需求，減少供應(yīng)，壓制競爭者，釋放改善需求，新房不僅價格可以，銷量還不錯。同時，2017年前的二手房，主要是以置換為主，業(yè)主賣了后，又能給新房提供不少改善需求。這些因素也影響著西安房價的持續(xù)上漲。

二套房首付70%，西安房價會跌嗎？

回到今天發(fā)布的樓市新政，可以看得到的是，這次政策的出臺主要是由于今年6月以來，西安市房價指數(shù)漲幅過快，購房人數(shù)有所擴大，政策出臺的主要目的是保障西安市民的自住需求。

就政策而言，一方面是提高了預(yù)售許可進(jìn)入門檻，以及加強預(yù)售資金監(jiān)管，以防止項目風(fēng)險，保障購房群眾的合法權(quán)益。預(yù)售許可的工程形象進(jìn)度須從原來的6層不低于1/3調(diào)整為７層不低于1/3；另一方面，本次主要涉及調(diào)整購買第二套住房的商業(yè)貸款首付比例及調(diào)整公積金貸款首付比例，同時對居民家庭已擁有住房面積按90平方米及以下、90至144平方米（含144平方米）之間、144平方米以上三個檔次綜合進(jìn)行區(qū)分，主要目的是為了精準(zhǔn)識別剛需和改善的居民家庭，抑制房地產(chǎn)市場投機炒作行為。

2019.1-2020.10西安新建商品住宅房價環(huán)比同比漲幅走勢。圖片來源：安居客西安站

這是繼2019年6月20日西安樓市限購政策發(fā)布之后，時隔近一年半時間樓市調(diào)控再次加力。那么，此次政策的發(fā)布，老百姓關(guān)注西安房價會跌嗎？又會對哪類客群產(chǎn)生影響？

對此，秦知道咨詢了業(yè)內(nèi)相關(guān)人士。美城機構(gòu)市場研究中心總監(jiān)沈瑋表示，政策發(fā)布后，之前市場上的一些大面積樓盤可能就不會那么火爆了�！耙驗槭赘侗壤�提高，少則二三十萬多則百余萬，最主要是政策出臺會影響購房者的心理預(yù)期，現(xiàn)階段大多可能會持觀望態(tài)度，之前的大面積二手房價格漲得比較兇的也會出現(xiàn)回調(diào)情況，新房賣不動了，二手房的大面積就更難走得動�！�

沈瑋說，目前西安新房市場，140平以上的房屋供貨量大概在40%以上，所以此次新政應(yīng)該對開發(fā)商沖擊較大，特別是現(xiàn)在開發(fā)商的產(chǎn)品大多都調(diào)整成以大平層為主，受政策的影響，需求一定會減少�！暗�目前西安市場最根本的問題是供需不平衡，在短期內(nèi)供應(yīng)量補不上來的情況下，政策還是屬于治標(biāo)不治本，就是直接把需求卡死，把市場整體穩(wěn)住�！�

可以說，此次新政主要還是為了保障和支持自住需求，對剛需客群基本沒有什么影響；針對二套房改善客群來說，如果是置換，賣掉現(xiàn)有房子再買進(jìn)，名下也是一套房，影響也不大，但如果是小戶型換大戶型，名下有房的再改客群，首付比例提升后則影響最大。

所以綜合了多種情況之后，西安新一輪調(diào)控之后，房價也許不會像以前那樣出現(xiàn)大幅度的上漲，但也不可能出現(xiàn)暴跌，最大的可能還是會保持平穩(wěn)。畢竟，樓市新政的發(fā)布是為了深入落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保障支持自住需求，促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（文/李為涵 馬晴茹）

編輯：慕瑜